房地產投資 全面細分

看上去：

如何開始房地產投資

如何評估房地產交易

稅收和房地產投資：基礎知識

如何為房地產購買提供資金

房地產投資概要

一位精明的投資者曾經指出他為什么認為房地產是一項很好的投資：“他們沒有再投資了。” 當然，新的構造總是在發生，但是智慧的核心在很大程度上是正確的。無論在金融時機如何，無論景況如何，人們總是需要一個居住的地方。

至少，房地產是一種使您的投資資產多元化的好方法。此外，從唐納德·(Donald Trump)到您的租用海濱別墅的鄰居，成千上萬的我們已經在房地產領域發了大財，或者至少增加了我們的財務安全。

如何開始房地產投資

要開始進行房地產投資，您必須首先選擇策略。有很多方法可以玩房地產游戲。我們將集中討論兩個主要方面：“固定并翻轉”和“保留并出租”。

固定并翻轉

使用“固定和翻轉”方法，您會發現“雜工的特殊”或“固定者上層”，并以足夠低的價格購買商品，以進行必要的維修并獲利銷售。有時，僅需要輕微或外觀改進的房屋可獲得大量折扣。另一方面，是需要大修的房屋。確定您的目標物業在規模上的位置以及是否有必要的時間和金錢使房屋處于可銷售狀態至關重要。

持有并租用

如果您打算“持有并租用”，那么您將始終希望獲得可接受的正年度現金流量，不包括轉售的任何利潤。除非您變得經驗豐富，否則最好在理想的地區向低端市場購買。您想要的那種類型的房客會尋找一個安全的社區，而有孩子的人會希望有一個好的學區。

仔細篩選租戶而不是接受對您的廣告有反應的第一個暖身也很重要。不尊重您財產的房客可能會吃掉一年的利潤，甚至更糟。您應該咨詢律師以獲得基本的租賃協議，您可以重復使用該協議。隨時添加您認為合適的其他條款和條件的頁面。

尋找財產

要找到您的第一套房產，請四處找尋以投資為導向的房地產專業人員。他或她將有權訪問多重上市服務(MLS)。MLS是一個數據庫，它是列出由經紀人出售的所有財產的計算機化目錄。MLS提供了許多您需要了解的有關房屋的信息：鄰里，臥室和浴室的數量，要價以及更多其他信息。您的房地產經紀人可以使用它來搜索僅滿足您指定條件(例如價格范圍)的那些房地產的列表。

如何評估房地產交易

準確估算房地產投資的簡單但至關重要的數字是您的“投資回報率”(ROI)。

投資回報率的公式是：投資回報率(%)=凈利潤($)/投資($)

固定并翻轉

如果該物業是“固定交易”，則凈利潤將是您轉售時離開收盤價的估計金額。投資將只是您必須承擔的首付，加上您估計在購買該物業之前將發生的所有修理和其他費用。

持有并租用

如果該物業是“持有并出租”的，那么凈利潤將是您在抵押貸款(通常包括稅金和保險)之后每年將獲得的估計租金收入凈額，租戶的廣告費用，日常維護費用，以及對儲備金的捐款，以支付較大的長期費用(例如，新建屋頂)。

請記住，算出整整十二個月的入住時間可能是一個錯誤。為了安全起見，明智的做法是在估計您的年度租金總收入時留出數周的空缺。您的投資將只是您必須承擔的首期付款，加上您估計的第一個租戶之前將發生的任何修整和其他費用。

對其進行評估

無論您使用哪種策略，都需要進行正式的財產評估。如果您使用抵押貸款人，他們會堅持使用。評估員是受過專業培訓的專業人員，他會仔細檢查您的房地產并將其與相同社區中的相似房地產進行比較，以評估其價值。無論房子在情感上對您有多大吸引力，付出多少錢都不會超出評估價值。

接受檢查

您還將希望從合格的房屋檢查員那里進行檢查。評估著眼于大局，而不是進行詳細檢查。標準的房屋檢查員的報告將涵蓋房屋的供暖系統，中央空調系統，室內水暖系統，電氣系統，屋頂，閣樓和可見隔熱，墻壁，天花板，地板，門窗，地基，地下室和結構的狀況組件。檢查員將為您提供所需的信息，以避免造成重大損失。

年度現金流量的重要性

如果您以長期租金的形式購買該物業，則始終希望獲得正的年度現金流量-可接受的年度ROI(不包括轉售的任何利潤)。當然，您很可能希望最終出售該物業以獲取資本收益，這將增加您的投資回報率。但是，當您評估交易時，轉售的日期和價格將是未知的。因此，當您最終以“肉汁”出售時，您應該考慮一下資本收益。

平方英尺的重要性

如果您打算進行固定和翻轉，在提出購買要約之前，請確定該鄰域每平方英尺的售價，以幫助估算實際的目標銷售價格。使用該價格向后工作，以計算您是否可以進行必要的裝修工作并仍然獲利。同樣，如果您打算租房，則應提前知道房屋將要支付的租金。平方英尺在評估合適的租金方面不那么重要，因為租房者比平方英尺更關心臥室。因此，找出您擁有的臥室數量的平均租金是多少。

請記住，這些數字(您的轉售價或您的月租金)絕對至關重要，因此請不要使用現成的估計。認真做功課。

保守一點，手頭有現金

在評估交易將如何進行時(無論是固定，翻轉還是保留和租賃)，請合理考慮您的成本和時間范圍。永遠不要在任何計算或估計中假設最佳情況。要保守和謹慎;預期意外—延遲，成本大于預期等。

這就是為什么擁有足夠的現金儲備很重要的原因。您可以保留更高的銷售價格。您可以在短時間內將物業空置幾個月，而不是接受不合格的租戶。您可以維護該物業并在其惡化之前進行必要的維修。相反，現金儲備不足會給您施加壓力，迫使您做出業務決策并從處于弱勢的位置采取行動。

稅收和房地產投資：基礎知識

稅收方面的考慮對房地產投資者很重要。請查閱IRS出版物527，“住宅租賃物業”，網址為www.irs.gov。還建議咨詢稅務專家，以確保您遵守法律，同時最大程度地減少允許的扣除額，并最大程度地減少總稅額。

報告您的稅務信息

在大多數情況下，您將在表1040中使用附表E，并將您收到的所有租金作為總收入。如果您持有該物業以出租，則可以通過每年減稅來收回該物業的成本。您可以通過折舊該屬性來實現。換句話說，您每年會在報稅表中扣除一些費用。(請使用表格4562要求折舊。)折舊扣除是您實際的自付費用維護和修理費用的補充。

結果就是現金流的增加，即您獲得的稅后保留的金額。住宅房地產的折舊年限為27.5年。這意味著您的折舊扣除額將是租賃資產(僅建筑物而不是土地)在27.5年中每年的3.636%。通常，您的基礎是您為物業支付的金額，加上任何結構改進的價值(例如，新的屋頂或爐子)。

資本收益呢?

出售房產后，您將(希望)實現資本收益，即出售該房產的價格與您的基礎之間的差額，通常是您所支付的價格(加上任何結構性改進)減去您聲稱的金額購買房屋以來的折舊扣除額。

資本收益分為長期收益或短期收益。如果您持有該物業超過一年，則您的資本損益是長期的。如果持有一年或更短時間，收益是短期的。長期資本利得應按0–20%的稅率征稅，而短期資本利得應按普通所得稅率征稅。

如何為房地產購買提供資金

出租物業出租物業的貸款將是長期票據，通常為30年，與自用住房貸款一樣。出租物業的申請過程與所有者自用抵押的申請過程相似，但是您應該了解，您所聽到和了解的抵押貸款利率不適用于您作為投資者。貸款人認為投資(即非所有者占用的)財產是風險較高的貸款，與對自有住房的傳統抵押貸款相比，將收取更高的利率，甚至更高的手續費或“積分”。

此外，請注意，非所有者占用的房地產貸款的最低首付通常高于所有者占用的融資。根據您放下的金額和您的個人信用等級，期望支付的稅率比房主自用抵押的現行利率高出1.5-2.5%。典型的交易成本約為銷售價格的3%，可以由賣方支付或打包為貸款。

用于固定和翻轉

裝修和轉售房屋的資金不同。這些是短期貸款，通常不超過一年-足夠的時間來完成裝修和出售財產。預付款將因交易而異，并且在很大程度上取決于房屋需要完成多少工作。康復貸款將根據最優惠利率而有所不同，費用和積分在1-3%范圍內，具體取決于您的財務實力。您在住宅裝修中的經驗也可能很重要。

如果您打算翻新房屋，“購買和翻新”貸款可能是您的最佳選擇。這種類型的貸款將改進工作的成本和購買貨幣資金的成本結合在一起，因此您的自付費用很少。貸方可能需要總承包商的估算。

您還可能有資格獲得名為HomeStyle翻新抵押貸款的房利美(Fannie Mae)長期修復計劃，該計劃為借款人提供了一種方便的方式進行翻新，維修或改善，其金額最高可達物業完工價值的50%。資金可用于永久固定的任何維修或翻新工程，并為物業增加價值。投資者是該貸款的合格借款人，其提供的利率不會比常規抵押貸款高太多。

在哪里可以找到貸款信息?

要找到有關貸款利率和交易成本的最佳條款，請致電查詢當地銀行或信用合作社提供的服務。或者，您可以要求房地產經紀人推薦抵押貸款經紀人。抵押經紀人的功能是充當借款人與抵押貸款人之間的中間人。

抵押貸款經紀人將與房地產貸方建立聯系，這意味著它們可以更好地幫助您獲得大量抵押貸款。他們可以幫助您評估自己的情況，并為您提供定制的房屋貸款選擇。抵押經紀人使您可以在進行日常工作時有效地比較抵押貸款商店。

雖然使用抵押經紀人所帶來的便利無疑是一個優勢，但它是有代價的。典型的抵押貸款經紀人以傭金形式工作。在某些情況下，您需要支付傭金，而在其他情況下，貸方則向抵押經紀人支付傭金。您和貸方也都可能需要支付經紀人費用。花時間到處找抵押貸款經紀人并了解您可能要支付的不同費用，這一點很重要。

用自己的家

最后，另一種選擇是使用自己房屋中的資產來獲得信貸額度。這將為您提供最大的靈活性和最少的麻煩。當然，要獲得房屋凈值貸款或信貸額度，您必須說服貸方可以處理債務，這意味著您需要相當不錯的信貸和收入。

房地產投資概要

房地產是一種經過時間考驗的手段，可以使您的投資資產多樣化并保護它們免受金融市場的起伏影響。房地產的兩種主要方法是“固定和翻轉”和長期租賃。

當然，這兩種方法都比傳統金融工具具有更多的“動手”投資技巧。但是，通過額外的努力，就可以獲得良好的長期收入和/或大量的資本增值以及稅收優惠的機會。

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