個人合伙建房（個人合作建房有什么政策法律風險）

大家好，我是小小根，我來為大家解答以上問題。個人合伙建房，個人合作建房有什么政策法律風險很多人還不知道，現在讓我們一起來看看吧！

1、近年來，隨著部分房地產開發企業自身資金有限的困惑，而且又需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。

2、所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發。

3、另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業。

4、還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。

5、同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。

6、基于以上各方主體的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，合作建房經營逐漸成為中國房地產開發的主流。

7、合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式,合作建房系房地產合作開發的通俗稱謂，其直接目的在于整合資源，促進土地、資金和資質三個要素的有效配置。

8、合作建房中可能出現的法律風險合作開發房地產，需兩個以上的法律主體共同完成，整個項目投入大、周期長，期間伴隨的風險亦較大，司法實踐中常見的風險有：一、四類名不副實的合作開發合同，均應按其實際法律關系處理的風險。

9、在司法實務中，存在這樣一些情況，當事人自以為是“合作開發”，但實際上并不符合法律上關于...近年來，隨著部分房地產開發企業自身資金有限的困惑，而且又需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。

10、所以，它們不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發。

11、另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業。

12、還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。

13、同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。

14、基于以上各方主體的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，合作建房經營逐漸成為中國房地產開發的主流。

15、合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式,合作建房系房地產合作開發的通俗稱謂，其直接目的在于整合資源，促進土地、資金和資質三個要素的有效配置。

16、合作建房中可能出現的法律風險合作開發房地產，需兩個以上的法律主體共同完成，整個項目投入大、周期長，期間伴隨的風險亦較大，司法實踐中常見的風險有：一、四類名不副實的合作開發合同，均應按其實際法律關系處理的風險。

17、在司法實務中，存在這樣一些情況，當事人自以為是“合作開發”，但實際上并不符合法律上關于合作開發的要求的非合作開發合同。

18、《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定第一，約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益，則實為土地使用權轉讓合同；其與一般的土地使用權轉讓合同在內容上可能有以下不同：一是“合作開發”的房地產不需要辦理土地使用權變更登記手續，即交由合作方進行房地產開發經營；二是提供土地使用權方除承擔交付土地義務外，還要承擔協助、配合提供資金方辦理房地產開發經營手續的義務，否則開發房地產可能無法順利進行。

19、第二，約定投資方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣，則實為借款合同；這種合作開發對于提供資金方的法律風險在于提供資金方如果沒有貸款資質，則認定為借款合同可能會作為無效或部分無效合同予以處理。

20、第三，約定投資方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋，則實為房屋買賣合同；這種合作開發對提供資金方的風險在于，其有可能分不到房。

21、因此，提供資金方有必要對提供土地方提供的土地使用權進行監管，并在項目取得預售許可證或房地產權證后盡快辦理預告登記或變更登記手續。

22、第四，約定投資方不承擔經營風險，只以租賃或其他方式使用房屋，則實為房屋租賃。

23、這種“名不副實”的合作開發，對提供資金方而言，看似不擔風險，實際上存在至少兩方面的法律風險：一是合同“租賃”期限不得超過二十年；二是房屋的買賣、抵押可能影響房屋的使用，除非雙方在房屋建成投入使用后重新簽署一份房屋租賃合同并辦理登記備案手續。

24、二、合作開發合同無效的風險合作合同無效的情形主要有：第一，合作開發房地產合同當事人無一方具備房地產開發經營資質的；第二，土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合作開發合同的；第三，未經批準改變土地用途，簽訂合作開發合同的。

25、第四，涉案土地使用權的轉讓不滿足國家法律法規規定的條件的導致合同無效。

26、第五，根據《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規的強制性規定。

27、合同無效后, 根據《合同法》第58條的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

28、有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

29、三、合作開發合同內容不完備的風險合作開發房地產雖較常見，但由于合作開發合同屬于我國《合同法》上的無名合同，政府主管部門和行業協會無示范文本可供參考，如果簽約合同的內容不完備，勢必為合作以后的糾紛埋下伏筆。

30、從某種意義上而言，一份完備的合作開發合同，凝聚了專業律師的執業經驗與智慧，能夠幫助開發商設計合理合法的合作模式，避免簽訂無效或者名不副實的合作開發合同等法律風險。

31、具體來說，一份完備的合作合同至少應對以下內容進行約定：第一，合作的模式。

32、即為合作雙方尋找成本更低、稅費更少、效率更高的合作模式，針對項目情況采用項目公司型或非項目公司型，并對合作決策機構的產生、出現僵局的處理進行制度設計。

33、第二，合作條件、收益分配和虧損的承擔。

34、包括各方如何投資、何時以何種形式投資？違反投資約定該如何處理？收益分配的條件、方式和程序如何？虧損如何承擔等。

35、第三，土地使用權條款。

36、包括土地使用權的使用方式、土地出讓金的支付情況、合作后土地使用權的歸屬、劃撥用地補辦出讓手續的主體及費用負擔等。

37、第四，行政審批程序及證照辦理的義務。

38、第五，項目資金的監管。

39、包括預留印鑒的財務章和人名章如何掌管，財務資金的使用權限和程序，財務報表的制作等。

40、如何規避法律風險及規避措施一、回避風險對每一個開發項目，開發商都應盡可能地弄清楚不確定因素對開發項目的影響，如房地產市場、國家政策，相關法律的出臺等。

41、通過對房地產開發過程中有關風險因素的分析，提出回避房地產開發各個階段風險因素的一些手段。

42、二、轉移風險是將經營可能發生的或者已經發生的風險全部地或部分地轉移出去。

43、一般來說，采取的主要方法是將可能發生風險的經營項目轉移出去，或者將有經營風險的項目與其他單位合作或合資經營，從而達到分散風險或減少風險的目的。

44、但是轉移風險也要付出一定的代價，這些代價有的是直接的，有的是間接的。

45、三、減輕風險的損失經營風險一旦發生，企業就要千方百計采取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。

46、在減輕經營風險時，通常主要采取以下一些方法：精確預測經營項目的費用與收益比率，減少經營過程中的不必要的支出；縮短經營周期或縮小經營規模；通過簽訂合同同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發建設費用、建設周期和房屋預租預售等固定下來，從而達到減少或縮小風險的目的。

47、四、對經營項目實行保險對經營項目實行保險，是經營者轉移經營風險的一種比較好的方式。

48、保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。

49、在發達的市場經濟條件下，運用保險的方式轉移或減少風險，是風險管理普遍采用的一種方法，因而也是現代回避風險或減少風險的主要方法。

50、對于可能發生的風險要進行科學的分類排隊；找出風險產生的原因及其因果關系；采取適當的方法，認識特定的風險。

51、識別風險通常采取的主要方法是：分析詢問法、財務報表法、流程圖法、現場觀察法、環境分析法等。

52、識別風險是風險管理的基礎，也是風險管理中最困難的工作。

本文到此講解完畢了，希望對大家有幫助。