杭州548戶居民自掏5億重建小區 老破小變身電梯洋房 發生了什么

【杭州548戶居民自掏5億重建小區 老破小變身電梯洋房】下面大家可以一起來看看具體是什么情況！

“雖然看到住了近40年的房子被推倒有些舍不得，但想到不久以后可以住上全新的小高層還是很高興的”1月12日，家住杭州市浙工新村的浙工大退休教師陳先生告訴潮新聞記者。

陳老師居住的小區是杭州典型的危舊小區，始建于上世紀80年代，房屋主體采用預制多孔板及條形基礎，無抗震設防安全隱患較多。像這樣的小區，在全國各大城市基數龐大，以往都是采用連片舊城改造的方式進行城市有機更新。

不過，浙工新村采用了一種新的模式——重建資金主要由居民自掏腰包解決。這是浙江省首個自主更新的重建模式，在全國也鮮有先例，為城市老舊小區的更新探索一條新路徑。1月11日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議，要求總結浙工新村等老舊小區改造案例經驗做法，開展城鎮老舊小區自主更新試點。

目前，浙工新村13幢符合條件的樓房已全部拆除，樁基工程將與月底全部完成。

自主更新“吃螃蟹”

老破小重建為電梯洋房

“客廳、廚房、衛生間都很小，生活多有不便。不過這還不是最主要的，前幾年被鑒定為危房，住在里面心里肯定不踏實。”陳老師說。

浙工新村一共有14幢多層住宅，建于2000年之前的共有13幢，幾年前陸續被鑒定為C級危房（僅次于D級危房，部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情）的共有4幢。陳老師家住的這一幢建成于1980年代初，正是這4幢C級危房之一。

按照官方定義，建成于2000年前的住房即為老舊小區。住建部相關負責人曾在國新辦發布會上透露，列入“十四五”（2021年至2025年）改造計劃的老舊小區共17萬個，涉及上億居民。

雖然居民的改造意愿強烈，但按照以往的方式舊改和拆遷由政府主導的情況，浙工新村并不滿足條件。2023年5月，杭州發布《全面推進城市更新的實施意見》。其中，要求針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實安全隱患消除、功能設施完善、居住品質提升，讓浙工新村看到了希望。在與相關部門溝通后，決定在該小區采取了一種全新的自主更新模式。

“浙工新村的自主更新模式與以往的舊改或者拆遷完全不同。此前的舊改或者拆遷，都是由政府出錢兜底，但浙工新村此次原拆原建的主體是小區居民，主要出資人也是居民。”拱墅區住建部門相關人士告訴潮新聞記者。

浙江大學公共管理學院教授、公共政策研究院首席專家徐林表示：“隨著城鎮化率越來越高，在超大城市和特大城市的建成區，今后大拆大建會越來越少，通過拆遷一夜暴富的機會也會越來越少。對于政府而言，像之前那樣大包大攬承擔全部費用甚至巨額補貼的做法，從長期來看也不可持續的。”

去年5月，浙工新村自主更新之路摁下快進鍵。浙工新村小區居民以“一幢樓一代表”為原則成立居民自主更新委員會，代表多數居民行使權利，采取委托政府部門的形式實施項目改造。在近100%居民同意的前提下，由居民自主更新組織向政府提交自主改造申請，政府按照一事一議方式進行審議，條件合適的支持其進行“拆改結合”的自主改造。

去年11月28日，浙工新村城市危舊房有機更新（試點）項目正式開工，建于2000年之前的13幢樓房全部拆除重建，目前項目正在進行樁基施工和地下室圍護工程。

從項目效果圖上看，重建后的浙工新村共有7幢11層的住宅小洋樓，全部安裝電梯，實行人車分流，還配建了地下車庫。按照計劃，工程將于2025年完成竣工。

居民自掏5個億

出資比例超80%

老破小變身電梯洋房，環境好了居住品質提升了，自然是件好事。可大家最關心的問題也來了：錢誰來出？怎么出？出多少？

資金主要來源由全體居民自籌，出資額與居民的房屋面積掛鉤。拱墅區住建部門相關人士給記者算了一筆賬：“據了解，原有住房的面積部分按1350元/㎡出資，其中不滿53㎡的房源，按照53㎡計算。每戶最多擴面20㎡，擴面部分按市評估價出資，約34520元/㎡（根據不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動）。小區共548戶，按面積計算的出資總額近4億元。”

除此之外，根據重建方案，浙工新村還將建設400多個地下車位，每個售價20余萬元，總計可獲得約1億元銷售款。由于這些車位全部針對小區居民銷售，實際上也相當于是居民出資。這么算下來，居民總出資額約5億元。

“居民出資額大約占到重建總費用的80%以上，其余部分由舊改、加梯、未來社區創建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。”拱墅區住建部門相關人士介紹說。

以陳老師家為例，他家房子原產權面積為74㎡，須承擔約10萬元建設費；擴面20㎡，費用約69萬元；如果買下一個車位，費用約22萬元。這么算下來，陳老師一共要投入100余萬元。“樓梯房變成電梯房之后，在保證原有住宅套內面積不減少的前提下，最多還可以擴面20㎡，這么算下來我可以選擇一套106㎡的新房。房子大了，樓梯變電梯，還多了一個車位，我覺得這100多萬元花得值。”陳先生說。

由于戶型、樓層、朝向不同，新房建成之后不同房源價格也有一定差異，也就是“一房一價”。居民將通過抽簽等形式選中房源之后，再支付相對應的款項。“對于經濟困難的家庭，可由政府牽頭銀行提供貸款服務或者使用公積金支付。”朝暉街道工作人員說。

政府不再大包大攬

專家：值得推廣復制

浙工新村的自主更新，為城市更新尤其是老舊小區更新提供了一種新的方式。

杭州市建委公開發文稱，浙工新村城市危舊房有機更新項目一改過去更新項目政府大包大攬、全部兜底的局面，而是形成政府引導、居民出資、市場參與的多元化更新推進模式。將以浙工新村更新為試點，積極探索老舊小區居民自主更新模式。

近年來，在全國一些城市中，老舊小區居民自主發起的重建案例寥寥無幾，這其中都中央花園二期引人關注。該小區建成于1998年，是四川第一批商品房，共3295戶。2018年，小區業主向政府部門申請提出“自主更新、拆舊建新”的改造意愿。2023年5月，小區業主支持率已達99.9%（僅3戶不同意），目前仍在推進中。根據此前的公開報道，重建成本由居民承擔，大約4000元/㎡。

“危舊小區更新之后，房屋價值得到提升，居民自然也就從中獲益，這也符合‘誰出資誰受益’的原則。當然，自主更新模式在超大和特大城市更易于推廣，因為大城市的房價高，舊房更新之后房價上漲空間較大，居民的支持率就高。中小城市房價不高，更新帶來的房屋升值效應不大，居民的意愿就不會太高。”徐林坦言。

此外，北京和南京有居民出資參與舊住房“拆除重建”案例，不過都僅涉及一幢樓房。北京案例費用由政府、產權單位、居民三方共同承擔，居民承擔比例僅10%，每戶出資額6-7萬元，重建后每戶建筑面積增加6㎡。南京案例由市、區兩級財政承擔40%費用，居民承擔60%費用，重建方案嚴格按照“原址、原面積、原高度”，不改變容積率。

徐林認為：“從全國范圍來看，危舊小區自主更新都還處于探索階段。浙工新村自主更新開創了一個很好的先河，既有成功的經驗也有需要面對的問題。比如自主更新雖然是以居民為主體，但并不是說政府部門就可以放任不管了，建筑規范、過程監管等職責不能缺席。此外，危舊小區自主更新是一個新生事物，居民支持率多少才算通過，目前并無法律明文規定。100%的支持率幾乎不可能實現，我個人覺得門檻不能設置得太高，設在95%較為合適。這需要有關部門出臺相關規定進一步明確，為今后大規模自主更新提供法理依據。”

記者 蔣敏華 李毅恒

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