土地市場低迷（土地市場）

大家好，我是小夏，我來為大家解答以上問題。土地市場低迷，土地市場很多人還不知道，現在讓我們一起來看看吧！

1、雷利·巴洛維教授認為 , 不動產市場具有如下幾個特點 ：

2、(1) 不動產市場只是針對待售財產總供給量的一部分而言 ；

3、(2) 產品位置的固定性；

4、(3) 產品的非標準化和異質性；

5、(4) 影響不動產交易的特別法律條例 ；

6、(5) 對當地供求狀況的依賴性 ；

7、(6) 絕大多數交易是高額交易；

8、(7) 習慣上采用信貸方式來補充多數買者的有限自有財產 ；

9、(8) 普通買者非經常的市場參與 ；

10、(9) 廣泛的經紀人服務。

11、從市場理論上講, 在一定的價格水平下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給只是土地總量的待售部分。同時 , 由于土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地產增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格只依賴于當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移, 都須有法律依據。由于普通的地產市場買賣者不了解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地產經紀人對土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。

12、美國不動產學術界認為：不動產市場不像其他商品市場那么有效率。

13、其特點如下 ：

14、(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務本質上是同質產品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動產市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。

15、(2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動產市場, 在一定時間內 , 只有少數購買者和出售者 , 每一類型土地只在某一價格范圍和地域內互動 , 且因價值較高而需要較大的購買力。

16、(3) 一般商品市場 , 價格相當一致且穩定 , 商品價格經常是買賣雙方決策的主要依據 ; 但在不動產市場 , 因價值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會影響投資決策。

17、(4) 一般商品市場 , 自我規范, 公王在競爭 , 限制很少; 但在不動產市場 , 政府的法律法規限制很多。

18、(5) 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動產市場的均衡大多只是理論上的 , 在現 實中因適合特定使用的不動產供給對市場需求的調整較慢 , 而難實現均 衡。

19、(6) 一般商品市場 , 買賣雙方對市場和商品有較充分的了解 ; 但在不動產市場 , 因多數人不經常參與而對市場和標的物不了解 , 缺乏必要的知 識。

20、(7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機制組合 , 進出市場較 容易 , 能迅速適應市場變化 ; 但在不動產市場 , 進出較難且復雜超時 , 市場因不可預知因素而變化較大 , 參與者較難適應市場變化。

21、(8) 一般商品市場, 商品易被消費, 也易迅速供給和運送 ; 但不動產為耐久產品 , 位置固定 , 因而其供給相對元彈性。

22、綜上所述 , 一般而論 , 土地市場具有以下特點 :

23、(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市場具有強烈的地域性特點。在各地域性市場之間相互影響較小 , 難以形成全國性統一市場。

24、(2) 不充分性。土地市場參與者不多 , 市場信息獲得較難 , 使土地市場的競爭不充分。

25、(3) 供給滯后。土地價值較大, 用途難以改變且開發周期較長。土地供給是根據前期需求確定的 , 當市場需求發生變化時 , 土地供給難以及時調整。

26、(4)供給彈性較小。從總體說上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒有彈 性 , 土地的經濟供給彈性也相對較小。在同一地域性市場內,土地價格主 要由需求來決定。

27、(5) 低效率性。土地市場是地域性市場 , 參與者相對較少 , 投資決策受價格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場相對一般商品市場來講 , 交易效率較低。

28、(6) 政府管制較嚴。土地是一個國家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對經濟的發展和社會的穩定具有十分重大的作用 , 因而各國政府都對土地 的權利、利用、交易等作較多的嚴格限制。

本文到此講解完畢了，希望對大家有幫助。