硅谷銀行倒閉余波

3月初，硅谷房地產經紀公司DeLeon Realty的創始人Ken DeLeon給他的一位風險投資人客戶打電話，討論購買一棟價值2000多萬美元的超級豪宅。這位客戶在現金交易和貸款之間搖擺不定。DeLeon Realty在2021年售出了價值超過10億美元的地產。

DeLeon告訴他，“第一共和銀行的10年期貸款利率為4.65%”，遠低于當時30年期固定利率抵押貸款的平均利率6.97%。這位風險投資家笑了，因為硅谷銀行已經向他提供一筆10年期貸款，利率低于4%。這位客戶說：“做風投很好。”

根據DeLeon的說法，這位客戶的風投基金在硅谷銀行有數十億美元存款，而硅谷銀行又向該基金的所有合作伙伴提供了誘人的抵押貸款利率。但兩周后，在DeLeon審閱并準備好購買報價后，客戶給他回了電話。硅谷銀行的倒閉顛覆了一切，按照這個方案繼續推進的風險太大。“現在暫停吧，”這位客戶說，“我必須評估是否要動用我的資本。”

硅谷銀行的歷史性崩盤，以及對其他地區性銀行造成的連鎖反應，讓DeLeon這樣的豪華房地產經紀公司有一種沉到谷底的感覺。多年來，他一直介紹創業者和風險投資人去找兩家銀行--硅谷銀行和第一共和銀行。后者也同樣深陷危機：自3月8日以來，第一共和銀行的股價下跌了89%，可能需要規模更大的銀行去拯救。

這幾家銀行以向科技行業玩家提供“白手套”服務而聞名，它們熱衷于在其他銀行不愿放款的情況下做出讓步。DeLeon表示：“它們會說，‘這個創業者有流動資金問題，但他有10億的創始人股票。’我們要從中看到價值，并向他們提供貸款。我們不像那些需要薪資證明的無聊銀行。”

DeLeon解釋說，硅谷銀行將貸款優先提供給C輪或D輪融資階段的創業公司，如果這些公司獲得了知名風投公司的投資就更理想(23.38,-0.32,-1.35%)。“他們會說，‘安德森-霍洛維茨喜歡這個家伙，他很可能是個贏家。’他們知道硅谷是怎么運作的，他們參與得很深。”

硅谷銀行的倒閉導致了舊金山灣區房地產的波動。過去兩年，該地區的房地產行業波動劇烈。2021年疫情最嚴重的時候，舊金山灣區的房產賣得非常快，很多房地產經紀人甚至發現自己只需要做個交易撮合者就行，根本不需要一番激烈談判。

當地豪宅市場在2021年12月達到頂峰，當時僅舊金山的74處房產交易額就超過4.3億美元。然而，持續上升的利率、無休止的裁員、線下辦公的回歸，以及科技股和非上市公司估值的大幅下跌，大大抑制了淘金熱。截至2023年1月，舊金山灣區售價500萬美元及以上的房屋銷量較兩年前下降62%，地區整體銷量跌至15年來的最低點。

美國30年期抵押貸款的利率從2021年1月的2.6%飆升至目前的7.1%左右，給所有美國購房者增加了負擔。在舊金山灣區的房地產市場，這一利率漲幅意味著每月抵押貸款還款額要增加數千美元。總體來看，舊金山灣區的房地產市場在美國受到的沖擊最大：截至2022年12月，房地產交易價值同比下降373億美元。

硅谷銀行的倒閉、第一共和銀行股價的大幅下跌，以及Meta和亞馬遜(98.13,-0.58,-0.59%)宣布將進一步裁員1.9萬人，導致了情況的進一步惡化。對依靠交易傭金的硅谷房地產經紀人來說，感覺就像是三重打擊。在過去兩周里，DeLeon的許多客戶都暫停尋找目標房產。他表示：“買家更加謹慎，因為廉價資金的時代已經結束了。”

Homestead Real Estate的房地產顧問、在納帕谷地區提供服務的Ervin Hechavarria表示，硅谷銀行的倒閉動搖了他在豪華房地產市場的業務。3月10日，當監管機構介入接管硅谷銀行的消息傳出時，Hechavarria的所有會議都突然變成了作戰室：房地產經紀人專注于如何轉移客戶資金，研究資金被套牢的情況，并分散托管的資金。他說：“一切都在瓦解，太可怕了。真正令人擔憂的是，信貸額度開始消失，因為銀行認為我們負債太多。”

Compass房地產經紀業務Dale+Alla團隊負責人Dale Boutiette表示：“地區性銀行的不穩定正在造成明顯影響。如果是第一共和銀行或硅谷銀行的客戶，那么購房者即便沒有停止購房，也在放緩短期內買房的計劃。”

對于賣家和買家以及房地產經紀人來說，這是個壓力很大的時期。舊金山灣區房地產經紀公司The Front Steps的經紀人及創始人Alex Clark說：“人們總是問房地產市場怎么樣，從來沒人問房地產經紀怎么樣。我會在晚上11點接電話，在海灘接電話。這是件苦差事。”Hechavarria擔心，銀行問題會導致利率升高及消費者信心下降。“這改變了人們對投資和股權的長期看法”，這個時刻“讓人想起了2008年的經濟衰退”。

并不是所有房地產經紀人都贊同這種悲觀的看法。在富裕的加州洛斯加托斯地區，房地產經紀公司KW Bay Area EStates總裁Mark Von Kaenel以更長遠的眼光看待這一時刻。他說：“這種場面是人的本性，但市場的彈性很大。”當時，他正準備幫一名客戶在第一共和銀行當地的分行存入一張10萬美元支票。

當地時間3月10日，就在硅谷銀行破產之際，Von Kaenel的兩名風險投資人客戶分別獲得了該銀行發放的600萬美元和350萬美元的貸款，這兩名客戶都購買了獨棟住宅。他說：“在這樣的情況下，硅谷銀行仍為這些貸款提供資金，并完成貸款發放。”其中一筆是五年期浮動利率抵押貸款，利率為4.25%，另一筆也是五年期浮動利率抵押貸款，利率約為4.7%。

由于南灣的存量房地產很少，Von Kaenel并不認為硅谷銀行的倒閉是一場事關生死存亡的危機。他以KW Bay Area Estate在洛斯加托斯的35套房源為例做了解釋，這是一個擁有約3.5萬居民的小鎮。鄰近的洛斯阿爾托斯是加州第四富有的城市，居住著約3.1萬居民，在Zillow上只有26處房產掛牌。Von Kaenel說：“我們開始看到，價值回到了2022年3月時的高峰，這絕對是聞所未聞的。我們置身于一個玻璃泡沫之中。”

Compass旗下reSolve Group的聯合創始人Adam M. Touni也有類似經歷。3月12日周日，就在硅谷銀行倒閉的幾天后，他帶著100名意向客戶參觀了洛斯阿爾托斯一套價值600萬美元的房源。感興趣的買家在房子的拱形天花板、步入式衣柜和Thermado電器旁討論，漫步在寬敞的花園里，欣賞私人水療游泳池和室外音響系統。

潛在買家并沒有因銀行的影響而卻步。Touni說：“看到這一幕相當瘋狂。這是我們今年最忙的一周，完全出乎意料。就在那個周日，一位拿著硅谷銀行抵押貸款的買家簽下了一套房子的合同，因為他相信美聯儲將支持硅谷銀行。”

Compass的經紀人Gina G.Blancarte說，硅谷銀行和第一共和銀行的大多數客戶都仍在使用這兩家銀行，并且相信他們仍然會獲得最好的利率和服務。她說：“在此之前，第一共和國銀行的貸款方案幾乎和現金方案一樣好。”自壞消息開始登上新聞頭條以來，她已經收到了第一共和銀行發來的“多封令人安心的電子郵件”。“這里面有點吹噓，但他們的服務是真正的禮賓服務。”

對DeLeon來說，現在是時候反思哪里出了問題，然后看看接下來會發生什么。因為硅谷銀行并不是主要的抵押貸款提供商，所以(銀行)倒閉并沒有對他的工作方式產生重大影響。他說：“我認為不確定性對商業從來都不是好事。但硅谷銀行的客戶還有可選擇的其他融資渠道。”

Blancarte說，現在預測房地產市場受到的總體影響還為時過早。自2022年4月以來，當地房地產市場一直在下跌，但最近舊金山灣區庫存的上升讓人們對市場升溫抱有希望。盡管如此，截至2023年2月，待定銷售額與2022年2月相比下降了41%。“在此之前，情況正在好轉，意味著更多的交易正在發生。購房者目前可以享受優惠的價格，因此情況仍然令人鼓舞。”

Blancarte建議持觀望態度的買家利用“銀行賬戶中的流動性”來分散投資組合。不過，她并沒有將自己的資金投入第一共和銀行的低迷股票，而表示“我會選擇投資更多房地產。”